Заради добри дългосрочни договори два фонда подписаха най-голямата имотна сделка през годината.

Имотният сектор е пълен с проекти, които не се развиват по план. Има безброй поучителни истории за предприемачи, започнали да строят без осигурени наематели или купувачи, но пък за сметка на това с много кредит. Резултатът обикновено са продажби под натиск, загуби и фалити. А виновникът е кризата.

Не толкова много обаче са проектите, където въпреки срива на пазара всичко върви по план. А те могат да бъдат не по-малко поучителни. Такъв е случаят с трите имотни фонда от серията И Ар Джи на Българо-американския инвестиционен фонд (БАИФ). Благодарение на умереното ползване на банково финансиране и дългосрочните договори със стабилни наематели те успяваха въпреки кризата да получават стабилни парични потоци от наеми и да осигуряват прогнозираната още през 2005-2006 г. дивидентна доходност на инвеститорите си. А през седмицата "И Ар Джи капитал" 1 и 2 обявиха, че са сключили предварителни договори за продажба на портфейлите си: два хипермаркета "Практикер" (в София и Варна), магазинът на "Орифлейм" (на колелото на 4-ти км в София) и този на "Пикадили" във Варна. Сделката е за общо 27 млн. евро, което засега я прави най-голямата за 2010 г., и ако бъде финализирана в рамките на годината, може да остане такава. И при това да бъде изгодна първо за инвеститорите на И Ар Джи, които могат да очакват добра печалба и дивидент; второ - за мениджмънта заради добрата комисиона и трето - за купувача (според източник, близък до сделката, това е гръцкият фонд Bluehouse Capital), който получава имоти с дългосрочни договори за наем при около 9% доходност.

Предизвестена сделка

Всъщност цената едва ли може да е изненада. Тя присъства в прогнозите на двете дружества още от презентациите, представени при качването им на борсата. Тогава и за двата фонда са разгледани три сценария, като постигнатите условия в предварителните договори отговаря в общи линии на реалистичните очаквания на мениджмънта тогава. "Все пак презентациите и предварителните разчети са точно за това - да очертаят виждания как би могъл да се развие бизнеса. Можем само да се радваме, че има възможност да постигнем цени около реалистичните сценарии в презентациите ни", коментира Венета Илиева, изпълнителен директор на "И Ар Джи капитал 2". "Възможно е проектите на "И Ар Джи капитал 3" да се развият по подобен начин, но там засега няма принципно решение на акционерите и по-конкретно развитие", допълни тя.

Освен това в годишните отчети на двата фонда за 2009 г. е отбелязана справедливата цена на имотите по актуална оценка, която е сходна с постигнатите. За "И Ар Джи капитал 1" тя е изчислена на 21 млн. лв., докато договорената е 12.3 млн. евро, или около 24.1 млн. лв. При "И Ар Джи капитал 2" оценката на справедливата стойност показва 28.4 млн. лв., докато сега продажбата трябва да стане при 14.7 млн. евро (28.8 млн. лв.).

На годишните общи събрания на акционерите също единодушно бяха гласувани мандати на мениджмънта да продаде имотите. "Доволни сме от сделката. Цените са на прага, който беше определен от последното общо събрание, и дори малко над него", каза Мирослав Маринов, финансов директор на пенсионната компания "Доверие", чиито фондове са едни от най-големите инвеститори в "И Ар Джи капитал 2". Сградите, наети от "Пикадили" и "Орифлейм", се продават именно по минималните одобрени от акционерите цени, а при тези на "Практикер" са договорени дори по-високи - за софийската с 2.3 млн. евро, а за варненската 1.5 млн. евро повече.

Така че ако има изненада, тя определено не е толкова в оценката на имотите, колкото в това че се е намерил купувач, който да плати цената. Според официалните съобщения на сайтовете на двата фонда договорът е с "утвърден институционален инвеститор", но според два източника на "Капитал" става въпрос за гръцкия фонд Bluehouse Capital, който е един от малкото активни купувачи на пазара (виж карето). Мениджърът от Bluehouse Георгиос Пентидис нито потвърди, нито отхвърли информацията пред "Капитал". И допълни, че фондът ще се фокусира основно точно върху търговски площи.

Имотният сектор е пълен с проекти, които не се развиват по план. Има безброй поучителни истории за предприемачи, започнали да строят без осигурени наематели или купувачи, но пък за сметка на това с много кредит. Резултатът обикновено са продажби под натиск, загуби и фалити. А виновникът е кризата.

Не толкова много обаче са проектите, където въпреки срива на пазара всичко върви по план. А те могат да бъдат не по-малко поучителни. Такъв е случаят с трите имотни фонда от серията И Ар Джи на Българо-американския инвестиционен фонд (БАИФ). Благодарение на умереното ползване на банково финансиране и дългосрочните договори със стабилни наематели те успяваха въпреки кризата да получават стабилни парични потоци от наеми и да осигуряват прогнозираната още през 2005-2006 г. дивидентна доходност на инвеститорите си. А през седмицата "И Ар Джи капитал" 1 и 2 обявиха, че са сключили предварителни договори за продажба на портфейлите си: два хипермаркета "Практикер" (в София и Варна), магазинът на "Орифлейм" (на колелото на 4-ти км в София) и този на "Пикадили" във Варна. Сделката е за общо 27 млн. евро, което засега я прави най-голямата за 2010 г., и ако бъде финализирана в рамките на годината, може да остане такава. И при това да бъде изгодна първо за инвеститорите на И Ар Джи, които могат да очакват добра печалба и дивидент; второ - за мениджмънта заради добрата комисиона и трето - за купувача (според източник, близък до сделката, това е гръцкият фонд Bluehouse Capital), който получава имоти с дългосрочни договори за наем при около 9% доходност.

Предизвестена сделка

Всъщност цената едва ли може да е изненада. Тя присъства в прогнозите на двете дружества още от презентациите, представени при качването им на борсата. Тогава и за двата фонда са разгледани три сценария, като постигнатите условия в предварителните договори отговаря в общи линии на реалистичните очаквания на мениджмънта тогава. "Все пак презентациите и предварителните разчети са точно за това - да очертаят виждания как би могъл да се развие бизнеса. Можем само да се радваме, че има възможност да постигнем цени около реалистичните сценарии в презентациите ни", коментира Венета Илиева, изпълнителен директор на "И Ар Джи капитал 2". "Възможно е проектите на "И Ар Джи капитал 3" да се развият по подобен начин, но там засега няма принципно решение на акционерите и по-конкретно развитие", допълни тя.

Освен това в годишните отчети на двата фонда за 2009 г. е отбелязана справедливата цена на имотите по актуална оценка, която е сходна с постигнатите. За "И Ар Джи капитал 1" тя е изчислена на 21 млн. лв., докато договорената е 12.3 млн. евро, или около 24.1 млн. лв. При "И Ар Джи капитал 2" оценката на справедливата стойност показва 28.4 млн. лв., докато сега продажбата трябва да стане при 14.7 млн. евро (28.8 млн. лв.).

На годишните общи събрания на акционерите също единодушно бяха гласувани мандати на мениджмънта да продаде имотите. "Доволни сме от сделката. Цените са на прага, който беше определен от последното общо събрание, и дори малко над него", каза Мирослав Маринов, финансов директор на пенсионната компания "Доверие", чиито фондове са едни от най-големите инвеститори в "И Ар Джи капитал 2". Сградите, наети от "Пикадили" и "Орифлейм", се продават именно по минималните одобрени от акционерите цени, а при тези на "Практикер" са договорени дори по-високи - за софийската с 2.3 млн. евро, а за варненската 1.5 млн. евро повече.

Така че ако има изненада, тя определено не е толкова в оценката на имотите, колкото в това че се е намерил купувач, който да плати цената. Според официалните съобщения на сайтовете на двата фонда договорът е с "утвърден институционален инвеститор", но според два източника на "Капитал" става въпрос за гръцкия фонд Bluehouse Capital, който е един от малкото активни купувачи на пазара (виж карето). Мениджърът от Bluehouse Георгиос Пентидис нито потвърди, нито отхвърли информацията пред "Капитал". И допълни, че фондът ще се фокусира основно точно върху търговски площи.

Продавачът

Серията фондове И Ар Джи бяха основани от Българо-американския инвестиционен фонд през 2005-2007 г. БАИФ е един от десетте подобни фонда, създадени през 1991 г. от Конгреса на САЩ по силата на Закона за подпомагане на демокрацията в Източна Европа с основна цел да съдейства за развитието на малък и среден бизнес по време на прехода към пазарна икономика. Това включва директни дялови инвестиции, кредитиране и различни форми на техническа помощ и обучение. За целта от американското правителство са му отпуснати 58 млн. долара. През 1996 г. фондът създава БАКБ. С влизането на България в ЕС тази роля в голяма степен се поема от еврофондовете и БАИФ се ориентира към излизане от инвестициите си. През 2006 г. банката е листвана на борсата и делът на БАИФ пада до 53.9% от капитала, а впоследствие 49.9% са продадени на Allied Irish Bank за 216 млн. евро. По-голямата част от приходите от продажбата на БАКБ отиват за фондацията "Америка за България". Трите фонда И Ар Джи бяха създадени със срокове до 2011-2014 г. и сега те поетапно излизат от инвестициите си.
Купувачът

Гръцкият фонд за дялови инвестиции в недвижими имоти Bluehouse Capital е един от малкото активни купувачи на българския пазар в последната година. В края на 2009 г. фондът придоби от "Еврохолд България" централата му за 27.3 млн. евро. Холдингът остана като наемател на 95% от площите с договор за 12 години. В България Bluehouse е собственик още на хотел Greenville, който отскоро ще бъде управляван от международната верига Park Inn. Хотелът беше придобит през 2006 г. от строителя "Феърплей интернешънъл" за 6.9 млн. лв. Друг проект на фонда е "Бояна уест резиденшъл", за който дружеството придоби терен за 2 млн. лв. от фонда Equest и имаше осигурено финансиране за 20 млн. лв. Според отчета на дъщерното дружество "Блууест" за 2009 г. обаче е взето решение да се забави началото по работата на проекта и от фонда потвърдиха, че засега не смятат да го развиват. Чрез "Уан БПС" пък Bluehouse е собственик и на Сграда 1 от Бизнес парк София, която в баланса на дружеството е оценена на 10 млн. лв. и е донесла 1.4 млн. лв. приходи от наеми за 2009 г.

Източник: http://www.capital.bg/